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房产     来源:网络     发布:2019-12-03 06:52:12     手机版

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政策调整导致买房有变 合同可合理解除 总结2000多例案件,禅城法院发布《房屋买卖合同纠纷审判实务问答》

南都讯 记者刘军艳 通讯员禅法宣 新房有质量瑕疵,可以拒收楼么?近日,禅城法院发布《房屋买卖合同纠纷审判实务问答》(下简称《审判实务问答》)一书,该书总结了该院三年来审结的2000多件房屋买卖合同纠纷案件,并对社会关注的热点难点进行释法说理。

总结2000多件房屋买卖合同纠纷案件

随着佛山房地产市场的蓬勃发展,禅城区近年来涉及房屋产权纠纷的诉讼案件数量呈上升趋势。房屋买卖纠纷已成为房地产纠纷案件的主要类型,该类案件呈现出涉案标的金额较大、群体性特征显著、新类型案件不断涌现等特点。对此,禅城法院制作了《房屋买卖合同纠纷审判实务问答》一书。该书总结了2016年10月至2019年9月禅城法院审结的2000多件房屋买卖合同纠纷案件,案件标的总额接近6亿元,具有相当的代表性。

《审判实务问答》针对社会大众关注的房地产预售合同纠纷、开发商逾期交楼、商品房销售广告宣传、商品房存在质量瑕疵能否拒收楼、房屋买卖中“阴阳合同”的效力等热点难点,整理了27个问题,以审判实务问答的形式进行释法说理。

由于政策调整导致房屋买卖合同不能履行 可解除合同

例如其中一个受关注的问题,目前包括佛山在内的许多城市实施了房地产调控政策,因限购、限贷等房地产调控政策,导致房屋买卖合同不能履行的问题也频频发生,该如何认定违约方及违约责任?

《审判实务问答》中明确,限购政策实施前订立的合同,由于政策调整导致买卖合同不能履行的,属于不可归责于买卖双方的事由,当事人请求解除合同的,一般应予支持。出卖人应将收取的购房款或定金返还买受人,如房屋已交付使用,买受人也应返还房屋。一方当事人要求对方承担违约责任或适用定金罚则的,一般不予支持;但如果合同本可按约定期限履行,仅因一方当事人的迟延履行导致合同受政策调整的影响而不能履行,守约方要求对方承担相关违约责任的,可予支持。

《审判实务问答》还明确,限购、限贷政策实施后订立的合同,不因违反限购、限贷政策而无效,但双方应当预见到国家调控政策对交易的影响,负有谨慎签约的注意义务,如故意隐瞒、虚构事实或有其他过错行为导致合同无法履行的,仍应承担相应的违约责任。

典型问题

1、商品房质量存在何种瑕疵时,买受人可以拒绝收楼?

答:只有在所购房屋质量存在严重瑕疵、足以影响合同目的时,买受人才可以拒绝收楼。未经竣工验收或竣工验收不合格的房屋不得交付使用,如开发商交付未经竣工验收或竣工验收不合格的房屋,买受人可拒绝收楼。如开发商交付的商品房存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵,因其一般不会导致买受人不能实现合同目的,除非买受人能够证明所购房屋已达到“严重影响居住”的程度,否则不能以此为由拒绝收楼,但买受人收楼后仍可请求出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。

“房屋质量问题严重影响正常居住使用”主要是指涉及房屋主体结构或直接影响居住安全的,比如质量问题严重被鉴定为危房、经修缮之后仍无法居住。

2、为规避限购、限贷政策而借名买房的,实际购房人是否享有房屋的所有权?

答:当事人即便存在通过借名买房规避限购政策的行为,由于该行为没有违反法律法规的强制性规定,双方之间的借名合同关系应认定为有效。鉴于国家宏观调控政策对购房人资格的限制,实际购房人请求确权或请求名义购房人办理房屋过户登记的,不应支持。实际购房人基于借名合同关系请求对所购房屋行使占有、使用、收益等权利的,可予支持。

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